Los compradores de viviendas no solo compiten entre ellos por el bajo inventario de casas en venta.
Un análisis de The Charlotte Journalism Collaborative (CJC) de los datos de ventas en cinco condados cercanos al área de la ciudad de Charlotte identificó miles de casas, condominios y casas adosadas (townhouses) adquiridas por empresas de inversión de viviendas unifamiliares (single-family rental o SFR, por sus siglas en inglés) en el transcurso de un año.
Los agentes de bienes raíces dicen que esas compañías SFR llegan seguido con ofertas en efectivo por encima del precio de venta y con intenciones de convertir las casas en propiedades de alquiler.
“Presentamos ocho ofertas para casas y las perdimos todas”
Katlyn Pflederer sabe cómo se siente perder ante la competencia de las compañías SFR. Su familia de cinco personas hizo ocho ofertas para casas en el área de Charlotte y las perdió todas.
“Después de meses y meses de lo mismo, casi pierdes la esperanza”, dijo la madre de tres. “Sentí que estaba decepcionando a mis hijos”.
Ella dijo que su familia ofreció pagar más de lo que estaban pidiendo, acordó igualar las tasaciones e incluso ofreció no exigir reparaciones, pero siguió perdiendo.
“Estábamos haciendo todo lo que podíamos, con lo que nos sentíamos cómodos, para conseguir una casa y no funcionó”, dijo Pflederer. “Cuando tanta gente está luchando, creo que es una señal de que hay un problema. Una vez, mi esposo llamó a nuestro agente de bienes raíces y dijo: ‘nos damos por vencidos’”.
Katlyn Pflederer, su esposo Mitch y sus tres hijos compraron una casa en el condado de Union en el 2021 después de una larga búsqueda. Foto: Katlyn Pflederer
Afortunadamente, ese momento pasó.
La agente de bienes raíces Robin Mann ayudó a los Pflederers a superar las ocho pérdidas, incluso varias de esas casas llegaron a manos de inversionistas externos, dijo Mann.
“Están ganando mucho”, dijo Mann sobre las compañías de inversión SRF. “En mis dos últimas casas que se listaron para la venta tuvimos nueve ofertas del mismo equipo de inversionistas antes de que estuvieran disponibles en el mercado”.
La agente de bienes raíces, Robin Mann, ayudó a los Pflederer a superar múltiples ofertas rechazadas, incluidas varias a manos de inversionistas SFR. Foto: Nate Morabito.
Los inversionistas representaron el 5 % de las ventas durante 12 meses
Las empresas que alquilan las viviendas unifamiliares compraron al menos 4,100 casas, condominios y casas adosadas en el área durante un período de 12 meses en los condados de Mecklenburg, Gaston, Union, Cabarrus e Iredell, según los datos. Esas SFR representaron el 5 % de todas las viviendas adquiridas durante ese período.
Las compañías SFR se concentraron principalmente en las casas en el rango de precios de $300,000, con una compra promedio de poco menos de $340,000 y un precio medio de $288,000. Cuando el CJC aisló el rango medio de todas las compras (entre $221,000 y $426,000) el porcentaje de propiedades adquiridas por empresas SFR aumentó a poco menos del 7 %.
“Muchos compradores de viviendas se han quedado afuera del mercado debido a estos inversionistas”, dijo el agente Jonathan Osman. “No es saludable para nuestro mercado inmobiliario”.
El agente de bienes raíces, Jonathan Osman, dijo que las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares, con ofertas en efectivo por encima del precio de venta, están dejando fuera del mercado a algunos compradores. Foto: Ken Shermer
Osman dijo que lo ve cada semana, incluso antes de que las casas sean oficialmente listadas.
“Están respaldados con miles de millones de dólares en fondos de cobertura”, dijo Osman. “Osea, ellos compran cualquier cosa”.
Osman argumenta que las empresas de inversión no solo agotan el inventario de las viviendas disponibles, sino que también aumentan los precios, lo que pone a las personas que están comprando casa por primer vez en una desventaja adicional.
“Transferimos riqueza en este país a través de bienes raíces”, dijo Osman. “Casi una generación se está perdiendo esa transferencia de riqueza intergeneracional que viene con ser dueño de la propiedad inmobiliaria”.
Satisfacer la necesidad en vez de hacer competencia
Las compañías SFR disputan la narrativa que los presenta como villanos.
“No hay absolutamente ningún dato ni evidencia que apoye la afirmación de que las empresas de alquiler de viviendas unifamiliares hacen otra cosa que ofrecer una opción de vivienda positiva para los consumidores”, dijo David Howard, director ejecutivo del Consejo Nacional de Viviendas de Alquiler. “En el mercado actual, con sus desafíos de precios y accesibilidad, los alquileres unifamiliares se han vuelto aún más importantes”.
Howard dijo que las empresas SFR están interesadas en ciudades con crecimiento como Charlotte, porque hay una demanda de familias que quieren estar cerca de centros de empleo y escuelas de calidad.
“Francamente, tiene mucho sentido que las empresas participen en un mercado como el de Charlotte”, dijo Howard. “La demanda de viviendas de alquiler unifamiliares es fuerte en un mercado como el de Charlotte. Si no hubiera demanda, no se vería el tipo de actividad en el mercado de alquiler que se está viendo”.
Howard dijo que también hay una necesidad para las personas que aún no pueden o no están listas para comprar casa.
Mireya Gaton firmó un contrato de arrendamiento para alquilar una casa en Gastonia de la empresa de alquiler unifamiliar Tricon Residential. Dijo que alquilar le dio tiempo para encontrar un hogar permanente del que pronto será dueña. Foto: Nate Morabito
Mireya Gaton es una de esas personas. Se mudó al área desde California, pero temía apresurarse a ser propietaria de una casa. En cambio, firmó un contrato de arrendamiento con Tricon Residential, uno de los compradores de SFR más grandes de la región, para alquilar una casa en Gastonia.
“Quería explorar el área antes de comprometerme a comprar una casa”, dijo Gaton. “Alquilar primero fue la mejor manera de evitar tomar la decisión equivocada”.
“La decisión de alquilar le dio tiempo para encontrar una casa de casi medio millón de dólares en Stallings, que cerrará en este año.
“Creo que hay un estigma”, dijo sobre los arrendadores. “Tenía un poco de miedo, pensando, ‘¿Qué tipo de gente alquilaría?’ Pero yo soy uno de ellos”.
Dos de las principales empresas SFR responden
Tricon Residential compró la segunda mayor cantidad de viviendas en el área de todas las empresas SFR desde octubre del 2020 hasta octubre del 2021, según el análisis de datos de Charlotte Journalism Collaborative.
“Hay tanta escasez de viviendas en el mercado de viviendas de alquiler como en el mercado de compra de viviendas, tal vez más”, dijo Kevin Baldridge, director de operaciones de Tricon Residential, en un comunicado.
“Según la Oficina del Censo en los últimos cinco años, la cantidad de viviendas ocupadas por propietarios en Estados Unidos ha aumentado un 10%, mientras que la cantidad de viviendas de alquiler ha aumentado sólo un 1%. Solamente en el 2020, la cantidad de viviendas de alquiler disminuyó por más de 275,000 viviendas, una cantidad casi igual a la cantidad total de viviendas que tienen las grandes empresas SFR en todo el país. Recibimos hasta 10,000 solicitudes de arrendamiento cada semana en todo el país para un promedio de sólo 200 a 300 viviendas disponibles. Para satisfacer esta extraordinaria demanda de inquilinos, proporcionamos el suministro necesario a través de la adquisición cuidadosa de viviendas existentes y el desarrollo y construcción de nuevas comunidades para el alquiler. Creemos que ‘construir para alquilar’ es parte de una solución a largo plazo para ayudar a satisfacer la demanda y brindar a las personas y familias opciones de vivienda adicionales”.
Baldridge dijo que las propiedades de la compañía son “mantenidas activamente a un estándar profesional común”.
Según los datos, FirstKey Homes compró más propiedades que cualquier otra empresa SFR entre octubre del 2020 y octubre del 2021.
“El aumento de los precios de las viviendas y la competencia son una confluencia de muchos factores, incluido el suministro insuficiente de viviendas, las bajas tasas de interés, la migración a comunidades suburbanas y un cambio masivo hacia el trabajo remoto, no las insignificantes dos décimas partes del 1% de los hogares que administramos en estos condados”, dijo Michael Torres, director de comunicaciones de FirstKey, en un comunicado.
“Los compradores de vivienda cotidiana continúan comprando la mayoría de las casas, y el porcentaje de compradores por primera vez que han exitosamente adquirido una propiedad aumentó al 34% de todos los compradores durante el año pasado, frente al 31% en el 2020. Estamos orgullosos de ofrecer viviendas unifamiliares para personas que elijan o necesiten alquilar”.
Vecinos y vendedores están reaccionando
Un informe del UNC Charlotte Urban Institute, en junio identificó más de 11,000 viviendas unifamiliares solo en el condado de Mecklenburg que son propiedad de dueños respaldados con dinero de Wall-Street, lo que representa el 4.3% de todas las viviendas unifamiliares.
En respuesta a la tendencia, algunos vecindarios han cambiado sus reglas para tratar de preservar las comunidades que están predominantemente ocupadas por sus propietarios. El vecindario de Highland Creek, por ejemplo, cambió sus reglas el año pasado para limitar que las casas recién compradas no pudieran tener arrendadores durante el primer año después de una venta, según una enmienda al convenio. El presidente de la Asociación Comunitaria de Highland Creek dijo que el cambio ya tuvo un impacto.
“Hemos visto una gran diferencia y se ha corrido la voz de que Highland Creek no permite que los inversionistas ingresen al vecindario”, dijo Rob Valencia, el presidente de la asociación de vecinos propietarios de Highland Creek. “Gran éxito para la comunidad”.
La comunidad de The Avalon at Mallard Creek Townhomes también cambió su convenio para agregar un período de espera y colocó un límite en la cantidad de unidades que se pueden arrendar.
Además de la toma de posición de los vecindarios, algunos vendedores también han comenzado a negarse a vender a los inversionistas.
“Creo que si hay un esfuerzo concertado entre el propietario y el comprador para venderle a la gente, eso comenzaría a reducir un poco esta tendencia”, dijo Osman.
“Si las asociaciones de vecinos propietarios (HOA) dieran un paso al frente y dijeran: ‘No lo vamos a hacer. Queremos personas reales en nuestras comunidades’, entonces creo que estaríamos en un lugar mejor”, dijo Mann.
La paciencia vale la pena
Tomó nueve ofertas, pero Katlyn Pflederer y su familia finalmente encontraron una casa dentro de su presupuesto. Foto: Nate Morabito
Después de meses de rechazo constante, Mann ayudó a los Pflederers a cerrar el año pasado una casa en el condado de Union dentro de su rango de precios. La casa de $275,000 es más pequeña y está más lejos de lo que esperaban, pero saben que es mejor que la alternativa.
“Se siente muy bien”, dijo Pflederer. “A los niños les encanta su escuela y también han hecho amigos en la calle. Son muy felices aquí. Yo también estoy muy feliz aquí, especialmente mi esposo”.
¿Qué puede dar una ventaja a los compradores de vivienda?
1) Haz tu mejor oferta
Osman dijo que ofrecer el precio más alto y los mejores términos puede ayudar. “Comunicar que está poniendo un 10% o 20% de pago inicial puede ayudar a influir en un vendedor que está preocupado de que la casa no se evalúe”.
2) El pago considerable de un debido proceso (due diligence)
Mann dijo que las compañías de inversión a menudo ofrecen dinero para el debido proceso de la compra, por lo que ofrecer una cantidad mayor para esos trámites “podría ser un aspecto positivo significativo en su oferta”.
3) Pregunta en los alrededores
Si hay un vecindario específico o un tipo de casa que te gusta, pídele a tu agente de bienes raíces que se comunique con los propietarios en esa área para ver quién está pensando vender. Osman dijo que el agente de bienes raíces podría llegar a un acuerdo con una casa que todavía no ha llegado al mercado.
4) Aviso de ocupación de la propiedad
Mann dijo que también es útil decirle al agente de bienes raíces que la casa será ocupada por el propietario.
5) Elija sabiamente a su prestamista
Osman recomienda usar un prestamista que recopile y respalde tu préstamo por adelantado, necesitando solo un contrato y ocasionalmente una tasación. “No todos los prestamistas son iguales y encontrar uno que haga que su aprobación sea igual a una oferta en efectivo (permitiendo un período rápido de diligencia debida) puede ganar”.
¿Y si escribes una carta?
Mann dijo que algunos agentes desaprueban este enfoque debido a la posibilidad de cruzar las leyes de vivienda justa. Osman no aconseja escribir cartas, ya que esas cartas pueden usarse como una herramienta para discriminar a los compradores. Dijo que están prohibidos en muchos casos. Osman agregó que los intentos de acosar a un vendedor en línea son “demasiado”.
This story is part of I Can’t Afford to Live Here, a collaborative reporting project focused on solutions to the affordable housing crisis in Charlotte.
The Charlotte Journalism Collaborative is supported by the Local Media Project, an initiative launched by the Solutions Journalism Network with support from the Knight Foundation to strengthen and reinvigorate local media ecosystems.
