por David Aaron Moore, Qnotes
Cuando Asheville hizo una pausa temporal en la construcción de hoteles hace tres años, los funcionarios aprovecharon el momento para abordar un creciente problema de falta de viviendas a bajo precio en su ciudad.
Al hacerlo, Asheville también puede haber dejado una pista que otras localidades de Carolina del Norte pueden seguir para sortear una restricción estatal que muchos citan habitualmente como la razón por la cual los funcionarios de la ciudad no pueden adoptar más reglas para apoyar la vivienda asequible.
Algunos estados, como California, requieren que los desarrolladores residenciales proporcionen un cierto porcentaje de viviendas de ingresos mixtos o de bajo costo en subdivisiones. Otros lugares, como algunos municipios de Nueva York y estados como Maryland y Connecticut, lo fomentan a través de ciertos programas, a menudo con incentivos fiscales.
En Carolina del Norte, los gobiernos locales solo tienen los poderes que les otorgan la constitución y los estatutos del estado. Se conoce como “Regla de Dillon”.
¿Cómo ha afectado eso a la vivienda asequible? En Charlotte, por ejemplo, los miembros del Concejo de la Ciudad no pueden legislar ni ordenar que todos los desarrolladores o propietarios construyan viviendas con restricciones de ingresos o unidades a bajo precio.
La ciudad (y otros organismos tributarios) pueden y ofrecen incentivos, subvenciones y más. Pero la zonificación inclusiva está fuera de la ecuación.
La zonificación inclusiva permite efectivamente a los gobiernos locales denegar permisos para construir o usar terrenos con fines residenciales sin que se agregue una cierta combinación de unidades a bajo precio.
En Asheville, los funcionarios detuvieron la construcción de hoteles después de un auge del interés de los desarrolladores durante años. Y aunque la Ciudad no llamó a lo que sucedió a continuación “zonificación inclusiva”, el plan logró algo similar.
Cuando Asheville levantó su moratoria hotelera, los funcionarios lo hicieron con más reglas y establecieron un nuevo distrito de superposición de hoteles. El distrito superpuesto, como autoridad de zonificación que pueden ejercer las ciudades de Carolina del Norte, reemplazó efectivamente la moratoria de Asheville.
Pero para construir hoteles en este distrito, los desarrolladores tendrían que tomar medidas para ganar suficientes puntos en un sistema diseñado para ayudar a la vivienda a bajo precio.
Los puntos se ganan por:
- Lanzamiento de un proyecto de hotel que modernicen y reutilicen un edificio histórico.
- Donar al fondo de reparaciones o viviendas a bajo precio de la ciudad.
- Acordar pagar a los trabajadores un salario más alto y digno.
- Contratación de empresas propiedad de mujeres o minorías.
Para guiar este trabajo, la ciudad puso énfasis en los puntos de vivienda a bajo precio y exigió que al menos la mitad de los puntos del desarrollador provengan de contribuir a ese paquete.
“Por ejemplo, un hotel de 100 habitaciones en el centro de Asheville necesitaría contribuir $400,000 al Fondo Fiduciario de Vivienda o a un Fondo de Reparaciones, o construir 10 unidades de vivienda a bajo precio para la venta, además de elegir entre un menú de otros beneficios, como apoyar a un Programa de Inclusión Empresarial o proporcionar salarios dignos para obtener la aprobación a nivel del personal”, explicó un portavoz de la ciudad en un comunicado de prensa el año pasado.
¿Podría funcionar algo similar en Charlotte?
Una Asociación de Beneficios Comunitarios (CBA) que trabaje en conjunto con la Ciudad de Charlotte o la Comisión del Condado de Mecklenburg podría, en teoría, crear un escenario similar.
“Durante más de un año y medio, la ciudad trabajó arduamente para crear una Asociación de Beneficios Comunitarios”, explica Jordan Brooks-Adams, Director Ejecutivo de West Boulevard NC, uno de los miembros fundadores de la Coalición de Beneficios Comunitarios de Charlotte (CBC) que incluye a más de 30 miembros de la organización de los vecindarios minoritarios y de bajos ingresos de Charlotte en los lados este y oeste de la ciudad.
“Creo en el concepto de los programas de beneficios comunitarios”, explica. “Trabajan. Los hemos visto trabajar en todo el país”.
La ciudad de Charlotte tiene cierta autoridad, aunque tiene límites. El Concejo de la Ciuad aprobó recientemente protecciones de fuente de ingresos para inquilinos en viviendas financiadas por el gobierno, seguidas de protecciones similares en el condado de Mecklenburg. Son las primeras protecciones de este tipo en el estado.
Las nuevas políticas se aplican solo a desarrollos de viviendas a bajo precio que reciben fondos del gobierno local o incentivos financieros, incluidos vales y la transmisión de bienes inmuebles para la producción de viviendas a bajo precio. Los propietarios que no cumplan se enfrentarán a miles de dólares en multas.
La concejal Victoria Watlington, quien encabezó esta política de la ciudad, dijo antes de votar que entiende que habrá más trabajo por hacer en términos de expandir estas protecciones. Al igual que la zonificación inclusiva, cualquier medida más amplia requeriría un movimiento a nivel estatal y eso parece dudoso con la composición política actual de la legislatura.
La solución alternativa de Asheville ha mostrado signos de éxito en el cumplimiento de las necesidades de la comunidad. Según el Asheville Citizen-Times, la nueva política hotelera ha resultado en más de $1 millón para las reparaciones de la ciudad y los fondos de vivienda a bajo precio, al mismo tiempo que aborda las preocupaciones sobre la infraestructura y el diseño.
Más de la mitad de los proyectos aprobados tienen un componente de uso mixto, sumando un total de 164 unidades residenciales.
Donde la ley estatal prohíbe exigir beneficios comunitarios, los incentivos de la ciudad se convirtieron en una forma de alentar a las empresas privadas a participar.
El CBC cree que es una hoja de ruta para la vivienda a bajo precio de Charlotte. El grupo propuso la creación de distritos superpuestos como parte de la Ordenanza de Desarrollo Unificado (UDO) en áreas de precariedad de vivienda media a alta, además de proyectos dentro de un radio de una milla de una estación de tren ligero.
Cualquier desarrollo construido dentro de esta área generaría una tabla de beneficios para la comunidad y, los desarrolladores tendrían que elegir si cumplir o no con el sistema de puntos o pasar por un proceso de rezonificación estándar.
“Creemos que la comunidad nos beneficia, y creemos que la realización de estas políticas dentro de la UDO debería permitir que las comunidades se beneficien del desarrollo económico en lugar de ser arrasadas por él”, afirmó el grupo en su propuesta.
El Concejo de la Ciudad de Charlotte votó 6-4 para aprobar la UDO en agosto, sin un plan de beneficios para la comunidad, al menos por ahora.
