por Genna Contino, The Charlotte Observer
Aquellos que trabajan para resolver la escasez de viviendas en Charlotte saben que cada unidad adicional a bajo precio es fundamental a medida que crecen la población y sus necesidades.
La ciudad de Charlotte calculó que se necesitan 32,000 unidades para satisfacer las necesidades de más de 50,000 habitantes de Charlotte que no tienen un lugar económico para vivir. Desde el 2001, Charlotte ha producido casi 11,000 unidades para lograr ese objetivo a través de asociaciones con organizaciones sin fines de lucro, desarrolladores y grupos religiosos para residentes que ganan por debajo de cierto porcentaje del ingreso medio de la ciudad.
Aun así, la oferta lucha por mantenerse al día con la demanda.
Charlotte a veces busca inspiración en ciudades de tamaño similar, especialmente en áreas donde la necesidad es aún mayor, dijo el director de Servicios de Vivienda de Charlotte, Warren Wooten.
Una posible solución: combinar los terrenos (e intereses) de promotores inmobiliarios con terrenos que son de organizaciones sin fines de lucro.
En Nashville, Tennessee, un desarrollador compró deliberadamente una parcela cerca de un terreno propiedad de una organización sin fines de lucro para aumentar la cantidad de viviendas a bajo precio que se podrían construir allí.
Al igual que Charlotte, las cicatrices de la renovación urbana de Nashville aún no se han curado. Así como la programación del gobierno obligó a los residentes afroamericanos a abandonar sus hogares en el vecindario de Brooklyn de Charlotte en los años 60, los vecindarios que rodean el núcleo urbano de Nashville enfrentaron el mismo destino: dejar a muchos sin hogar en la ciudad a la que llamaron hogar durante generaciones.
“Pensé, no solo construyas una casa y desperdicies el terreno. Permítanme rezonificarlo y construir más casas”, dijo Shawn Bailes, presidente y director ejecutivo de la empresa de desarrollo de Nashville, Capital City Construction.
Los datos de propiedades de Nashville, como los de Charlotte, están digitalizados. Entonces, Bailes sabía que la propiedad junto a él era propiedad de Affordable Housing Resources, una organización sin fines de lucro. Rezonificó tanto su terreno como el de la organización sin fines de lucro para permitir un total de siete unidades combinadas, que se construyeron en lo que habría sido la parcela de la organización sin fines de lucro. Antes de la rezonificación, la ciudad solo habría permitido tres unidades combinadas en las dos parcelas.
Las pocas unidades adicionales pueden no parecer muchas, pero Bailes considera que agregan densidad, lo que hace que las viviendas en el sitio sean más asequibles. El alquiler de una casa en un lote puede costar $2,000. Pero un “quadplex” (cuatro unidades) podría tener un alquiler de $600 por cada unidad, generar un mayor retorno de la inversión para el desarrollador con el tiempo y brindar opciones más económicas para algunos de los miles que las necesitan.
“Es simplemente despellejar al gato de una manera diferente”, dijo Bailes. “La demanda es extremadamente alta aquí. Por eso los precios son altos”.
“El mundo entero ha cambiado”
El proyecto Bailes aún se encuentra en proceso de obtención de permisos. Las dos casas en el terreno propiedad de la organización sin fines de lucro se venderán aproximadamente $200,000. En los vecindarios del este de Nashville, donde se ubicará el proyecto, no se encuentran casas por debajo de los $350,000, según Zillow.
Bailes no ha decidido un rango de precios para las cinco unidades de su propiedad, dijo.
Las rezonificaciones que hacen que un proyecto sea más denso y asequible no son nuevas. Los desarrolladores se presentan regularmente ante las juntas de gobierno locales para solicitar regulaciones de uso de terreno que permitan viviendas multifamiliares, dúplex, unidades de vivienda complementaria y otros tipos de vivienda.
El enfoque de Bailes es diferente porque deliberadamente buscó un terreno cerca de la organización sin fines de lucro y ofreció su ayuda durante el proceso de aprobación después de enterarse del proyecto de vivienda a bajo precio.
Es necesario construir viviendas más densas en los núcleos urbanos, dijo el CEO de Affordable Housing Resources, Eddie Latimer. A medida que el valor medio de las viviendas y los terrenos del centro aumenta junto con la popularidad de Nashville, el espacio limitado obligará a los desarrolladores a construir.
La organización sin fines de lucro se enfoca en la propiedad de la vivienda, que se ha vuelto cada vez más inasequible en los últimos años.
La rezonificación realizada por Bailes también creó una forma de eludir las extravagantes leyes de zonificación. Para construir las casas de tres pisos que querían, tenía que haber un espacio de 39 pies en el medio del área para un camión de bomberos en caso de emergencia.
El desarrollador Shawn Bailes, presidente y director ejecutivo de Capital City Construction, se asoció con la organización sin fines de lucro Affordable Housing Resources de Nashville para construir siete nuevas unidades de vivienda. Foto de Alan Poizner para Charlotte Journalism Collaborative.
¿Ha funcionado en Charlotte?
Asociaciones similares con organizaciones sin fines de lucro han funcionado en Charlotte.
Un ejemplo reciente en Charlotte es una asociación entre Ascent Housing, una organización que adquiere y conserva viviendas asequibles, y Roof Above, una organización sin fines de lucro para personas sin hogar.
Roof Above compró el complejo de apartamentos HillRock Estates de 23 acres y trabajó con Ascent para adquirir, financiar y establecer un plan de asequibilidad para el proyecto. El complejo tiene 340 unidades que incluyen una combinación de unidades repartidas por todo el complejo para personas que anteriormente se encontraban sin hogar de forma crónica.
Roof Above recibió millones en dólares corporativos, filantrópicos y gubernamentales para preservar viviendas a bajo precio, incluidos $7 millones en donaciones privadas y un préstamo a bajo interés de $5 millones de Atrium Health a cambio de usar 50 de las unidades para albergar a los trabajadores de Atrium que lo necesitan.
“Nunca podríamos hacerlo sin que una organización sin fines de lucro sea la propietaria y proveedora de capital”, dijo Mark Ethridge, quien dirige Ascent Housing.
Cuando la necesidad sigue siendo tan grande como la es, Charlotte debe seguir siendo creativa para incorporar nuevas unidades, cuando sea posible, dijo Wooten.
“Siempre estamos abiertos a oportunidades únicas con socios únicos”, dijo Wooten. “No existe una fórmula para lo que constituye el mejor proyecto de vivienda asequible”.
¿La acción del Concejo de la Ciudad lo ha hecho más fácil?
Charlotte aprobó la Ordenanza de Desarrollo Unificado (UDO, por su sigla en inglés) este año, un documento que determina qué se puede construir y dónde, lo que podría hacer posible que más proyectos como el de Bailes en Nashville llenen los vacíos.
Una disposición en la UDO permite que se construyan viviendas más densas en vecindarios tradicionalmente unifamiliares, lo que atrajo el escrutinio público. Algunos también argumentaron que aumentaría la gentrificación (transformación de un espacio urbano mediante el desplazamiento de personas de escasos recursos).
La gentrificación puede estar marcada por elegantes edificios de apartamentos, restaurantes caros y una afluencia de personas blancas ricas en áreas tradicionalmente pobladas por personas de color. Los habitantes de Charlotte han visto esto de primera mano, ya que vecindarios como Wesley Heights y Cherry ven abrir cervecerías y cafeterías de moda donde pintorescas casas unifamiliares albergaron a gran parte de la población afroamericana de Charlotte durante generaciones.
“Si bien este documento no es perfecto, realmente nos puso en una trayectoria de cambio para nuestra comunidad y cómo crecerá nuestra comunidad y las reglas del juego que regirán ese crecimiento”, dijo el concejal del Distrito 2, Malcolm Graham, cuando habló sobre la UDO.
El exconcejal Matt Newton votó en contra de la UDO.
“A medida que el mercado de desarrollo se dé cuenta de la mayor rentabilidad del desarrollo de dúplex y tríplex, los valores de propiedad para ese tipo de desarrollo aumentarán aún más”, dijo Newton. “Esto será un doble golpe para los residentes de los vecindarios gentrificados”.
Servicios de vivienda de la Ciudad
A pesar de las disparidades, Charlotte sigue más abierta a la construcción de viviendas a bajo precio que otras ciudades del estado, dijo Wooten.
Tanto la Ciudad como el condado de Mecklenburg aprobaron protecciones de fuente de ingresos este año, lo que significa que los nuevos proyectos subsidiados por el gobierno local no pueden rechazar a los inquilinos que pagan con vales del programa de ayuda llamado Sección 8. La Ciudad fue el primer municipio del estado en aprobar tales protecciones.
Charlotte también ofrece programas de asistencia para el pago inicial y alivio hipotecario a sus residentes a través de sus programas HouseCharlotte y Mortgage Relief Assistance.
Pero cuando se trata de proyectos de viviendas asequibles y asociaciones con organizaciones sin fines de lucro o desarrolladores privados, la ciudad actúa como un banco con terrenos o dinero para contribuir. La ciudad estableció su Fondo Fiduciario de Vivienda en 2002 para brindar financiamiento a los desarrolladores de viviendas asequibles.
“La Ciudad no está en el negocio de poseer viviendas”, dijo Wooten. “No es lo que hacemos”.
La Ciudad a menudo proporciona lo que Wooten llamó un “subsidio de brecha”: una organización sin fines de lucro o un desarrollador acude a ellos con un proyecto en el que están trabajando, pero les falta una pieza de financiación o no pueden pagar el terreno. Ahí es donde interviene la Ciudad, a veces donando terrenos o dinero para un proyecto.
Desde la creación de su Fondo Fiduciario de Vivienda, la Ciudad ha proporcionado casi $218.8 millones en financiamiento de brecha para 10,869 unidades nuevas y rehabilitadas, además de 888 camas de refugio para personas sin hogar, según Wooten.
La Ciudad actualmente posee 5,317.84 acres de terreno baldío en varias formas y ubicaciones, según el vocero de la Ciudad, Lawrence Corley III. Wooten dijo que todos los terrenos sobrantes se consideran para viviendas asequibles cuando la Ciudad revisa las parcelas para determinar su propósito.
“Charlotte tiene un gran clima para este trabajo”, dijo Wooten. “Ves que ambos lados del espectro político priorizan la vivienda asequible”.
Desarrollo sin desplazamiento
La vivienda asequible sigue siendo una prioridad entre las necesidades de los residentes en el condado de Mecklenburg, incluso cuando los proyectos de apartamentos en toda la ciudad se vuelven verticales, según muestra una encuesta reciente.
La Encuesta de la Comunidad del Condado de Mecklenburg del 2022, presentada a los comisionados a principios de este mes, encontró que el 32 % de los residentes pensaba que la vivienda asequible es el problema más importante en todo el condado; más del 21 % que dijo que el crimen y el 16.2 % que dijo que las escuelas.
Mecklenburg es el condado más desigual de Carolina del Norte, ya que el 1 % superior gana más de 30 veces más el 99 % del resto de la población, según muestran los datos del Instituto de Política Económica.
El desafío es equilibrar la preservación del vecindario con una necesidad imperiosa de más oferta de viviendas: desarrollo sin desplazamiento.
Construir más de una unidad en un solo lote puede servir como una pequeña solución a un gran problema, dijo Bailes.
“La gente piensa que los desarrolladores son la reencarnación del diablo, pero en realidad ese no es el caso”, dijo Bailes.
